Физический износ здания

В ходе эксплуатации любой объект и его конструкции со временем могут терять свои изначальные эксплуатационные свойства. Именно по этой причине считается, что изнашиваться объект начинает сразу после того, как он сдан в эксплуатацию.

Что представляет собой физический износ здания?

Физическим износом здания называют величину, которая характеризует, насколько ухудшились его эксплуатационные и иные характеристики. Со временем любой объект становится менее прочным, начинает пропускать воду и холодный воздух, , хуже изолирует звуки, удерживает тепло. А снижение всех этих показателей в комплексе резко уменьшает общую несущую способность здания. Для того, чтобы объект не разрушился раньше положенного срока, эксплуатировался максимально долго, важно не забывать регулярно обследовать здание, контролируя его техническое состояние.

Причины физического износа здания

Здание или его отдельные элементы могут износиться в силу целого ряда факторов. В основном, здание физически изнашивается раньше времени, если:

• Не соблюдаются правила его эксплуатации.
• Истёрлись отделочные материалы.
• Здание подвергалось неблагоприятному воздействию атмосферных явлений, ставших причиной того, что размылся фундамент, появились следы коррозии и эрозии, резко начало промерзать основание.
• Здание подвергалось динамическим и механическим воздействиям, из-за чего резко просел фундамент.
• Здание пострадало от воздействия биологических факторов – повреждено насекомыми, бактериями или грибками.
• Здание оказалось в эпицентре природного стихийного бедствия, такого как землетрясение, наводнение, пожар, ураган и т.д.
• Во время разработки проекта или при строительстве здания были допущены грубые ошибки.
• При строительстве здания использовались материалы ненадлежащего качества.

Любой из перечисленных выше факторов способен принести к серьёзному износу здания. Но наиболее опасны для любых сооружений повышенная влажность и недопустимый уровень вибрации.

Для каких зданий нужно определять степень физического износа?

По типологической классификации, все здания, для которых обязательно необходимо своевременно определять уровень физического износа, можно разделить на:

Гражданские объекты, такие как здания, где постоянно или временно проживают люди (гостиницы, жилые дома, общежития), общественные здания, такие как школы, больницы, театры, магазины, клубы.

Производственные здании, к которым относят все объекты промышленности, в том числе и сельскохозяйственного назначения, такие как хранилища овощей и зерна, птичники, свинарники, коровники, заводские корпуса и цеха.

Определить, сколько способен прослужить каждый из этих объектов, непросто. Помимо всевозможных факторов, которые могут вызвать разрушение, на технические параметры здания оказывают огромное влияние и тип конструкции, и своевременность проведения ремонтных работ, и качество материалов, из которых возведено здание.

Степени износа здания

Можно выделить две основные стации физического износа здания – устранимая (эта стадия характеризуется ухудшением эксплуатационных и технико-экономических показателей), и неустранимая (в этом случае здание эксплуатировать запрещено).

Как определить, что здание износилось?

Определить, что эксплуатационные свойства здания или отдельной конструкции изменились, можно по некоторым признакам. Так, об износе здания или конструкции можно говорить, если:

• В стене, надземной части цоколя или в фундаментных столбах появились трещины, сколы, выбоины, выпали камни.
• Цоколь резко выпучился и перекосился. Перекосились проёмы окон или дверей.
• Отдельные участки стены резко просели или искривились.
• Нарушена монолитность кладки.
• Штукатурка отслоилась или отпала.
• Резко выветрились швы.
• В перемычках или карнизах появились трещины.
• На стенах видны постоянные следы влаги или появились высолы.
• Сместились или прогнулись плиты.
• Оголилась арматура.
• На фасаде чётко видны следы протечки или промерзания.

Перечисленные выше признаки лишь наиболее типичны для физического износа здания, на самом деле, на износ могут указывать и иные признаки. Также не стоит забывать, что каждому из элементов здания свойственен свой набор признаков, указывающих на физический износ.

Методы выявления физического износа здания

Степень физического износа здания считается одним из основных факторов, которые влияют не итоги оценки стоимости объекта по факту. Чтобы определить в процентах, насколько изношен недвижимый объект, используются самые разные методы и приёмы.

Метод компенсации затрат заключается в постулате равности процента износа здания затратам по то, чтобы устранить дефекты. Главное достоинство такого метода – возможность одновременно с расчётом степени износа рассчитать и затраты на его устранение. Минусами компенсации затрат можно считать сложность с тем, чтобы определить объём требуемых работ, усложнение расчётов уровня износа фундамента и прочих технически сложных элементов. Обычно метод компенсации затрат, учитывая его сложность, применяется, если речь идёт о крупных и больших по площади объектах.

Метод хронологического возраста заключается в том, что износ зданий можно определить как частное, результат деления возраста объекта на срок его использования. Для этого применяется формула:

В этой формуле Вх ознает фактический возраст объекта исследования, а Всс – нормативный срок его эксплуатации.

Главный плюс подобного метода – несложные расчёты и минимальное количество рассчитываемых показателей. Минусы метода хронологического возраста – невозможность использовать такую методику, если нужно рассчитать износ здания, у которого совпадают хронологический и эксплуатационный возраст. Кроме того, данный метод не позволяет учесть необходимость заменить или отремонтировать отдельные элементы.

Метод эффективного возраста интересен с возможностью использовать для расчётов всего одно арифметическое действие и следующую формулу:

В этой формуле приняты следующие обозначения:

Вэ – эффективный возраст, или другими словами на какой возраст обследуемый объект выглядит;

Вост – срок, оставшийся до окончания эксплуатационного периода;

Всс – нормативный эксплуатационный срок.

Главный минус такого метода заключается в том, что нет возможности для обоснования значения Вост - доподлинно и точно никто не может рассчитать, как долго ещё продлится эксплуатация здания. По этой причине в реальной практике метод эффективного возраста не находит применение и подходит только для объектов, которые в оговоренный в проекте срок после окончания эксплуатации будут снесены.

Экспертный метод имеет в своей основе школу оценок экспертов, приведённую в в ВСН 53-86р. Физический износ в этом случае оценивается по видимым разрешениям, заметным и невооруженному взгляду. Формула расчёта физического износа выглядит следующим образом:

В данной формуле приняты обозначения:

Иi – степень износа конкретного i-элемента (показатель стабильный и указан в таблицах);

УВi – удельный вес подлежащего исследованию i-того элемента объекта;

i – порядковый номер элемента.

Главными плюсами экспертного метода можно считать простые расчёты, возможность доказать все расчётные данные нормативами. Но есть у этого метода и свои минусы, такие как неточность результатов (возможно отклонения до ±5%;), большая зависимость результатов от квалификации оценщика, вероятность того, что явные дефекты могут прятаться под косметическим ремонтом, большая субъективность оценки. В общем и целом, при сравнении всех плюсов и минусов этого метода, явно более значимыми являются плюсы. По этой причине экспертный метод для оценки физического износа здания используется сейчас очень активно.

Метод разбивки даёт возможность рассчитать физический износ здания, учитывая и возможность устранить дефекты путём ремонтных работ. Так, только благодаря методу разбивки можно выяснить, может износ здания быть отнесён к исправимому, который можно ликвидировать ремонтными работами, неисправимому, при котором нельзя заменить проблемные элементы, или неисправимому, требующему работ по реконструкции или капитальному ремонту. Серьёзные плюсы этого метода – возможность учёты всех факторов, которые способны влиять на износ здания. Но при отсутствии точных сведений об объёме ремонтных работ подобный метод использовать нет смысла.

Правила оценки физического износа здания

В строительных нормативах чётко прописано, как именно следует оценивать физический износ зданий:

• Для объективной оценки физического износа стоит сравнить все факторы, которое обнаружило инструментальное и визуальное обследование, с параметрами и значениями в таблице нормативов.
• При наличии признаков износа, которые соответствуют некому интервалу значений, следует принимать за значение величину, равную верхней границе интервала.
• При обнаружении лишь одного из признаков износа величиной его нужно считать нижнюю грань интервала.
• В случае выявления соответствия признаков физического износа здания таблице, вычислять его стоит, принимая во внимание параметры и размеры дефектов.

Вышеуказанные правила не актуальны, если нужно оценить физический износ жилого здания, которое пострадало от стихийного бедствия.

Итоги

Независимо от того, предстоит капитальный или текущий ремонт здания, будет оно перепродано другому владельцу, куплено новым хозяином или же сдано в аренду, без мероприятий, которые позволят определить его физический износ и фактическое состояние, не обойтись. Кроме того, в ходе оценки физического состояния здания выявляются причины, которые вызвали появление дефектов. Для эксплуатации объекта в рамках актуального законодательства и для уверенности в том, что здание является действительно безопасным и надёжным, важно не забывать своевременно проводить мероприятия по оценке его физического износа.